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Legal - Procedimiento para la compra de una vivienda

Procedimiento para la compra de una vivienda

Negociación

Una vez usted se ha decidido en la compra de la casa de sus sueños, nosotros haremos una oferta al propietario en su nombre. Haremos todas las negociaciones para obtener las mejores condiciones y precio.
Debido a que no estamos emocionalmente ligados a la vivienda, es más fácil y efectivo que hagamos las negociaciones en su nombre. Así el vendedor no verá cuantas ganas tiene de adquirir la vivienda.
Nosotros nos preocuparemos por sus intereses y plasmaremos en papel todos los aspectos y condiciones de la operación. Leeremos toda la letra pequeña si se trata de una promoción de obra nueva, y pediremos, cuando sea necesario, que el acuerdo se adapte a sus intereses para lograr las mejores condiciones para usted.

Contrato de Reserva

Una vez se ha llegado a un acuerdo en el precio y condiciones de la compra, se hará un contrato de reserva en el que tendrá usted que abonar una cierta cantidad que normalmente depende del precio de venta y son unos cuantos miles de euros. Una vez está firmado, la propiedad se retira del mercado y permanece reservada para usted hasta que se cierra la operación.

Comprobaremos todos los datos de la propiedad y que está libre de cargas solicitando una nota simple en el registro de la propiedad y estudiando los documentos y permisos que nos entregue el promotor.

Es muy importante preparar el contrato de reserva lo antes posible porque es el único modo de asegurarse que la propiedad queda reservada para usted.

Abogado

Un contrato de reserva le da tiempo al abogado para realizar las investigaciones necesarias y revisar los contratos y permisos, que le serán entregados en un informe de la propiedad en cuestión. En España un abogado realiza el trabajo que haría un notario en los países del norte de Europa, se encargará de proteger sus derechos e intereses.

Si es usted extranjero y quiere adquirir una vivienda en España, necesita tener un número NIE (número de identidad de extranjero), su abogado gestionará la solicitud de este.
Sus honorarios por lo general suponen un 1% del precio de la compra-venta. No es obligatorio pero si recomendable.

Hemos tardado años en encontrar un abogado que se dedique a tiempo completo a su profesión (de hecho muchos abogados tienen intereses puestos en el sector inmobiliario).
Por otro lado nuestro abogado es muy meticuloso, sabe negociar, le asesora en todos los aspectos legales y fiscales y está centrado en ofrecer un buen servicio.

Contrato privado

Una vez todo esta comprobado y aprobado por los abogados de ambas partes, se elabora un contrato privado.
En este contrato se estipulan el precio, términos y condiciones y fecha y hora de la firma ante notario. Este tipo de contrato no es obligatorio y de hecho se podría proceder a realizar la transferencia directamente.
Normalmente se abonará por anticipado un 10% del valor de la compra descontando el depósito de reserva.
Para una compra sobre plano, normalmente se paga por adelantado un 30% del valor de la vivienda, dependiendo del estado de la construcción.

Escrituras

El abogado ya se ha asegurado de que la propiedad está libre de cargas, gravámenes y arrendatarios. Es posible que la propiedad tenga algún tipo de hipoteca a la que usted puede subrogarse o cancelar, siempre ante notario y con la presencia del representante del banco.

El notario comprueba la identidad de las partes implicadas, las escrituras y la inscribe en el registro de la propiedad, se le entregará un duplicado (copia simple), los originales los recibirá después del registro. Desde este momento se le considera a usted propietario de la vivienda. El notario no realiza ninguna investigación sobre los documentos entregados, es por eso que es tan importante contratar un abogado.

Impuestos

La transferencia de bienes raíces en España está sometida a impuestos.
Existe diferencia dependiendo si es una propiedad nueva o de segunda mano.
Normalmente es el 10% de IVA más un 1,5% de impuestos para viviendas nuevas y un 8% hasta 10% del Impuesto de transferencia en el caso de tratarse de una vivienda de segunda mano. A esto hay que añadirle los gastos de abogado, notaría y de registro que normalmente. Normalmente el porcentaje de impuestos y gastos totales a añadir es de un 10% de 11.5% del valor de la compra.
Para terrenos no urbanizables se aplica un 21% de IVA más un 2% de gastos de compra.

Ejemplo: Para una propiedad nueva.

Precio de compra: 1.000.000 €
10% de IVA: 100.000€
Actos jurídicos documentados del 1,5%: 15.000 €
Cuota de inscripción: 900 €
Gastos de notaría: 1.500 €
Altas de agua, electricidad y luz: 500 €
Gastos de abogado (IVA incluido): 12.100 €.
TOTAL. 1.130.000 €

Garantía de la construcción y aval bancario

Cuando se trata de una promoción nueva hay una garantía obligatoria de 10 años.
Antes de que realice el pago del total del valor de la compra, revisamos con usted todos los posibles desperfectos que pueda tener la vivienda para que se arreglen antes de la recepción del pago. Después de escriturar aún tendrá un año de garantía para defectos ocultos.
Cuando se trata de una obra nueva sus pagos están avalados por el banco. Es trabajo del abogado revisarlo todo.

Impuestos locales

Obviamente hay una serie de impuestos que hay que pagar anualmente como el IBI y los impuestos locales. Estos se conocen con anterioridad y su importe varía desde unos cientos a unos miles de euros anuales . El abogado o una oficina de administración pueden gestionar el pago de estos.

Gastos de comunidad

En una zona residencial o urbanización privada hay que pagar por los gastos de mantenimiento de la infraestructura y carreteras. Esta cantidad puede ascender a algunos cientos de euros al año, la ventaja es que usted puede disfrutar de los servicios e instalaciones de la zona residencial sabiendo que están en perfecto estado de mantenimiento, lo que supone un valor añadido a su propiedad.
Lo mismo ocurre en un complejo de apartamentos. El coste de estos normalmente varía entre 150 y 350 euros mensuales. Para propiedades de obra nueva la cantidad no se sabrá
Hasta que se haya establecido la Comunidad de Propietarios y estén definidos los servicios que se quieren incluir.

Ser residente o no

Para ciudadanos de la Comunidad Europea hay una total libertad para vivir y trabajar.
En teoría si reside durante más de 6 meses al año en España debería de solicitar la tarjeta de residencia en el Ayuntamiento.

RECORDATORIO

Aquí se ha esbozado en términos generales los pasos a seguir a la hora de la adquisición de una vivienda en España, siempre estamos a disposición de nuestros clientes incluso después de la compra.
Trabajamos con los mejores profesionales en asesoramiento legal y fiscal.